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Non-résident et assurance emprunteur : ce qu'il faut savoir si vous avez un antécédent de santé

Non-résident fiscal français ou étranger achetant en France ? La convention AERAS s'applique si vous empruntez auprès d'une banque française.

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Non-résident et assurance emprunteur : cadrage

Un non-résident peut être un Français durablement installé à l'étranger (≠ expatrié temporaire) ou un étranger résident hors de France qui souhaite acheter sur le territoire français. Les transactions immobilières non-résidents représentent ~10 % du marché parisien et méditerranéen. La convention AERAS s'applique sous condition unique : emprunt en banque française.

  • Convention AERAS applicable — Si banque française, indépendamment de la nationalité.
  • Résidence principale vs secondaire — AERAS prioritaire pour RP, plus difficile pour résidence secondaire.
  • Surprime géographique — De 0-15 % (UE) à 100-200 % (zones rouges), à cumuler avec santé.
  • Documents traduits assermentés — Obligatoires pour tous les justificatifs médicaux non-français.
Non-résident et assurance emprunteur : conditions AERAS

Les leviers pour les non-résidents avec antécédent santé

AERAS et loi Lemoine s'appliquent aux non-résidents s'ils empruntent en banque française.

Convention AERAS

S'applique aux non-résidents empruntant en banque française. Examen en 3 niveaux disponible.

Loi Lemoine

Capital ≤ 200 000 € et terme avant 60 ans : pas de questionnaire de santé. Levier favorable.

Banque française

Critère unique pour AERAS. Compte courant français souvent demandé + apport renforcé.

Délégation d'assurance

Loi Lemoine permet la délégation à tout moment. Important pour les profils internationaux.

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Non-résident : impact selon le type d'achat

Données indicatives variant selon la destination du bien et le pays de résidence.

Profil Garanties Surprime géographique AERAS / spécificités
Résidence principale en FranceToutes garanties accessibles0-15 %AERAS niveau 1-3 standard
Résidence secondaire FranceGaranties limitées15-30 %AERAS rarement actionné
Investissement locatifDécès + PTIA souvent15-25 %Profil "investisseur" évalué
Achat via SCISelon montageVariableAssurance dirigeants SCI
Non-résident UE (zone géo OK)Standard0-15 %Justificatifs résidence simples
Non-résident hors UERestrictions25-100 %Documentation lourde

Tarifs indicatifs. Seul un devis personnalisé engage l'assureur.

Les étapes pour emprunter en tant que non-résident

Un parcours structuré pour les non-résidents avec antécédent de santé qui veulent acheter en France.

Étape 1

Clarifiez votre statut

Non-résident fiscal français OU étranger résident à l'étranger. La nationalité n'est pas un critère AERAS, seule la banque l'est.

Étape 2

Définissez la destination du bien

Résidence principale (futur retour France) / résidence secondaire / investissement locatif / via SCI. Chaque destination a ses spécificités.

Étape 3

Préparez les documents

Justificatif résidence pays actuel, revenus traduits, comptes rendus médicaux traduits assermentés si antécédent santé.

Étape 4

Choisissez une banque française

Critère unique pour bénéficier d'AERAS. La banque française peut exiger un compte courant chez elle + apport renforcé (20-30 %).

Étape 5

Sollicitez un courtier expert

Courtiers spécialisés profils internationaux : ils connaissent les assureurs qui acceptent les non-résidents avec antécédent santé.

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Questions fréquentes

Oui, à condition d'emprunter auprès d'une banque française. La convention AERAS ne pose pas de condition de nationalité ni de résidence fiscale. Cas favorable : non-résident (français ou étranger) + emprunt banque française + antécédent santé = AERAS s'applique normalement avec examen 3 niveaux.
Non. La convention AERAS s'applique à toute personne empruntant auprès d'une banque française, indépendamment de sa nationalité. Un étranger non-résident qui achète une résidence secondaire en France et finance via une banque française peut bénéficier d'AERAS s'il a un antécédent de santé.
Oui. Les banques françaises acceptent les emprunteurs étrangers, avec quelques exigences supplémentaires : compte courant en France (parfois obligatoire), justificatifs revenus traduits en français, apport personnel généralement plus élevé (20-30 % minimum). Côté assurance, AERAS s'applique si antécédent santé.
Oui, applicable comme pour les expatriés. Surprime de 0-15 % (UE/AELE/EEE) à 100-200 % (zones rouges Quai d'Orsay). À cumuler éventuellement avec la surprime santé AERAS. Voir notre page Expatrié pour le détail par zone géographique.
Théoriquement oui, mais en pratique la convention AERAS est prioritairement conçue pour la résidence principale. Les assureurs peuvent appliquer des conditions plus strictes sur les résidences secondaires. Le plafond AERAS de 320-420 k€ s'applique généralement à la RP. Pour un investissement secondaire, la voie est souvent plus difficile.
Pour un achat via SCI, l'assurance emprunteur est généralement souscrite par les dirigeants/associés (personnes physiques) plutôt que par la SCI elle-même. La convention AERAS s'applique au cas par cas selon le profil des emprunteurs personnes physiques. Spécificité : la SCI peut faciliter la transmission patrimoniale mais complexifie l'assurance.
Oui, applicable. Capital ≤ 200 000 € par personne et terme du prêt avant 60 ans : pas de questionnaire de santé. Levier favorable pour les non-résidents avec antécédent santé qui veulent acheter en France sans avoir à déclarer leur situation médicale.
L'assureur évalue les documents médicaux traduits (traduction assermentée obligatoire pour le français). Le diagnostic et le traitement à l'étranger sont valables — ce qui compte est la documentation et le recul depuis la fin du traitement. Pour les cancers et hépatite C : droit à l'oubli applicable après 5 ans de rémission, même si soins à l'étranger.
Oui, la loi Lemoine 2022 permet la délégation à tout moment, y compris pour les non-résidents. La délégation peut permettre de réduire la surprime géographique ou santé en trouvant un assureur français plus souple pour les profils internationaux. Privilégier les courtiers spécialisés expatriés/non-résidents.
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Convention AERAS

AERAS s'applique aux non-résidents s'ils empruntent auprès d'une banque française.

Loi Lemoine

Capital ≤ 200 000 € et terme avant 60 ans : levier accessible aux non-résidents.

Délégation d'assurance

Changer d'assureur pour optimiser le cumul surprime géographique + santé.

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